政企保障房合作法律风险警示 —— 岩铮律所代理某局确认仲裁条款无效典型判例

经济适用房联合建设合同，究竟是民事合同还是行政协议？合同中约定的仲裁条款是否有效？2022年12月，某市中级人民法院审结了一起申请确认仲裁协议效力案件。胡军辉律师团队受某市某区住房和城乡建设局委托，承办此案，成功代理申请人一方，促使法院对政府与社会资本合作开发经济适用房项目的合同性质作出明确认定。法院认定案涉《联合建设工程合同》属于行政协议，其中约定的仲裁条款无效。本案对于厘清政府与社会资本合作项目的法律性质、明确争议解决路径具有重要的参考意义。

案情简介

   2013年11月6日，某市某区住房和城乡建设局与某公司签订了《某市某经济适用房联合建设工程合同》。该合同约定：项目立项、规划、国土、建设等开发手续以某区住建局名义办理，所有工作费用由该公司垫付，项目建设由该公司负责，并通过收取购房款收回投资成本。合同第十四条约定：“本协议未尽事宜，由双方依法依政策协商解决，协商不成，由某仲裁委员会仲裁。”

某市经济适用房项目是经发改部门批复批准立项的保障性住房项目，某区住建局被指定为该项目的业主单位。合同签订后，该公司即成立项目部，并投资协助某区住建局办理前期项目审批及征拆事项，先后取得了《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》等一系列审批文件。然而，项目推进过程中，因规划道路未修建、征拆腾地等事项长期无法解决，导致该公司无法按期进行项目建设，施工许可证多次延续后仍面临无法再续的困境。 

   2017年8月，某区住建局向区政府请求改变项目操作模式，采取投资开发施工总承包方式进行公开招标。该公司认为此举改变了联合建房的合作模式，遂向某区住建局提交了《关于请求终止联合建设工程合同并退回已垫资款的报告》。此后双方多次协商未果。2022年7月，该公司向某仲裁委员会申请仲裁，要求解除《联合建设工程合同》及返还垫付资金、赔偿损失，2022年9月，该区住建局向中级人民法院申请请求确认《某市某经济适用房联合建设工程合同》约定的仲裁条款无效，法院支持了住建局的相关诉请。

律师办案过程

   接受委托后，团队迅速对案件进行了全面梳理和法律分析：

第一，厘清案件核心争议。团队首先明确了本案的核心问题：案涉《联合建设工程合同》的法律性质是什么，这直接决定了合同约定的仲裁条款是否有效。根据《中华人民共和国仲裁法》第二条的规定，只有“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷”才可以仲裁。如果案涉合同属于行政协议，则依法不属于仲裁范围。

   第二，深入论证合同的行政协议性质。团队从主体、目的、内容三个维度对案涉合同进行了全面分析，援引《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条关于行政协议的定义，论证了以下要点：第一，合同一方为行政机关——某区住建局；第二，合同目的在于解决中低收入家庭住房困难这一公共服务目标；第三，合同内容具有行政法上的权利与义务，并有《城镇经济适用住房建设管理办法》《某市经济适用住房管理办法》等规定予以佐证。

   第三，精准援引适用的法律依据。团队进一步援引《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十六条：“行政协议约定仲裁条款的，人民法院应当确认该条款无效，但法律、行政法规或者我国缔结、参加的国际条约另有规定的除外”，主张案涉合同中的仲裁条款依法应为无效条款。并且指出，根据《中华人民共和国仲裁法》第十七条，约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的，仲裁协议无效。

   第四，有效回应对方的抗辩。针对某公司提出的“双方合作开发建房事项属于民事行为”的抗辩，团队结合项目立项背景、合同签订目的、行政机关的行政优益权等事实依据，逐一进行了有力驳斥，强调合同性质的认定不因当事人约定而改变。

办理结果

某市中级人民法院经审理认为：本案纠纷是否具有可仲裁性取决于涉案政府和社会资本合作项目投资协议的法律性质。涉案项目与行政机关实现行政管理目标、履行公共管理职责紧密关联，涉案合同并非权利义务完全平等的主体之间签订的合同，而是为了社会公共利益的目的签订，行政机关享有行政优益权，属于具有行政协议性质的合同，具有不可仲裁性，本案属于依法应当由行政机关处理的行政争议。法院依照《中华人民共和国仲裁法》第十六条，裁定确认某区住建局与某公司签订的《某市某经济适用房联合建设工程合同》中的仲裁条款无效。

本案总结：本案明确了经济适用房联合开发合同的法律性质，对于规范政府与社会资本合作、防范法律风险具有重要指导意义。政府机关在签订涉及公共利益的合同时，应注意合同性质的认定及其对争议解决方式的影响；社会资本方在参与政府合作项目时，也应审慎评估合同性质，依法选择恰当的救济途径，切实维护自身合法权益。在本案办理过程中，团队凭借扎实的理论功底、精准的法律判断和高效的执行力，成功为客户争取到了有利裁定，充分展现了胡军辉律师团队在高端行政诉讼领域的专业水准，也是湖南岩铮律师事务所以高端行政诉讼为特色的又一典型案例。